명지대 교수이자 한국 경제 산업연구원의 부원장으로 재직하고 있는 경제 전문가가 대한민국 부동산 시장이 이미 대책 없는 수준이라고 밝혀 충격을 주고 있습니다.
팬대믹 이후 제로 금리가 지속되면서 자산 시장은 엄청난 상승을 맛 봤는데요. 엄청난 상승이 계속될 것 같았지만 기축통화국인 미국이 인플레이션을 잡기 위해 가파르게 금리를 올리자 자산시장에서 빠른 속도로 돈이 빠져나가고 있습니다.
미국의 중앙은행 역할을 하는 여방준비제도가 금리를 0.75%씩 계속해서 올리고 있고, 올해 연말, 내년 초까지 5~6%까지 금리를 올리겠다는 계획을 발표하자 금융시장은 요동치고 있습니다.
금리가 오르자 부동산 시장도 악영향을 받고 있는데, 가장 쉽게 알 수 있는 대목은 강남구의 아파트 거래량이 한 달에 100건이 안 되는 실정입니다.
이런 상황에 대해 전문가는 “그야말로 부동산이 급랭 중”이라고 밝혔는데요. 실제로 지난 10월 아파트 매매 거래량은 504건이 체결되어 올해 들어 가장 적은 상태 입니다.
하지만 이렇게 적은 거래량도 현장을 자세히 들여다보면 특수관계인의 거래가 상당 부분을 차지할 것으로 보고 있는데, 이를 제외하면 실거래량은 더욱 적은 수준이라고 합니다.
부동산 시장이 과열됐을 때 매매 금액을 낮춘 이상 거래가 발생하면 정부 당국에서 이러한 사실을 바로 포착하고 불법 증여 여부를 파악하게 되는데요.
요즘 처럼 부동산이 급랭하는 시기에는 호가에 비해 가격을 다소 낮춰서 거래해도 숨길 수 있는 여지가 있기 때문에 특수관계인 거래가 활발해진다고 합니다.
전문가는 “이처럼 특수관계인 거래가 활발할 수록 부동산 경기가 그만큼 안 좋다는 것을 반증하는 것”이라고 밝혔습니다. 이어 “부동산 시세가 안 좋아지는 타이밍은 전형적으로 거래가 급격히 준다. 그리고 현재 상황은 하락의 대폭적인 신호”라고 현 상황에 대해 설명했습니다.
그러면서 앞으로 부동산 시장이 하락할 수 밖에 없는 이유에 대해서도 설명했는데요. “부동산 상승기에는 거래량이 급증하고, 단기적인 시세 차익을 보기 위해 무리하게 대출을 받아 투자하는 사람이 증가 한다”고 말했는데요.
갑자기 부동산이 하락하기 시작하면 본전 생각이 나고, 그 동안 납입했던 이자비용에 여러 기회비용까지 다 합쳤을 때 본인이 투자한 금액을 회수할 수 없기 때문에 어쩔 수 없이 팔지 못하고 버티게 되는 것이죠.
즉, 현재 부동산 거래량이 급락한 이유가 바로 본전 생각 때문에 부동산을 팔지 않아 거래량이 없다고 추측한 것인데요.
이렇게 거래가 묶이게 되면 이사가야 할 사람도 못 가고 공장 지어야 될 사람도 못짓는 등 전반적으로 경제가 비효율적으로 바뀌어 간다고 합니다.
더군다나 팬대믹 이후 본격적으로 경기침체가 우려되기 시작하면서 지방에서 서울과 수도권으로 이전하는 비율이 급격하게 증가하고 있는데, 그렇다 보니 지방소멸이 가속화되고 지방 부동산부터 몰락할 것이라고 예측했습니다.
다만, 지방 포함 서울의 대부분 지역도 하락국면으로 전환되겠지만 소위 노른자 땅이라고 할 수 있는 서초, 강남, 용산지역은 부동산 하락에 별다른 타격을 받지 않을 것이라고 내다봤는데요.
이미 이런 노른자 땅에 위치한 부동산은 대출을 받을 수 없는 곳으로, 거주자 대부분이 현금으로 구매한 상태이기 때문에 금리 인상에 별다른 영향을 받지 않을 것이라고 합니다.
더이상 부동산 불패가 아닌 이유
앞으로는 부동산 불패라는 말이 맞지 않을 것이라고 하는데요. 이제 한국의 경제성장률도 옛날과 달리 2030년을 지나고 나면 0%대를 보일 가능성이 높기 때문이라고 합니다.
결국 성장을 안하는 나라로 전환되기 때문에 물가 상승률도 제한적일 수 밖에 없다고 하는데요. 실제로 일본만 하더라도 디플레이션을 우려할 정도이고, 현재 부동산 시장도 동경을 제외하면 부동산 가격이 대세 하락으로 바뀐적이 많다고 합니다.
심지어 30년 내내 내리기만 하는 곳도 있고, 아직까지 부동산 가격이 오르지 않는 곳도 많은데, 우리나라도 성장을 멈추면 일본과 비슷한 모습을 보일 것이라고 합니다.
여기에 우리나라는 아이를 안 낳는 저출산 국가로, 출산율이 전세계에서 가장 낮은 국가인데요. 이런 상황을 보며 외국 학자들이 한국 소멸을 걱정하고 있다고 합니다.